Hai uno o più immobili che concedi in affitto e ti stai chiedendo se devi aprire Partita IVA, iscriverti alla Camera di Commercio e versare i contributi INPS?
La risposta non dipende semplicemente dal fatto che percepisci dei canoni di locazione.
E soprattutto, nel 2026 bisogna chiarire subito un cambiamento importante:
il vecchio codice ATECO 68.20.01 non identifica più genericamente la locazione di immobili propri.
Con l’introduzione di ATECO 2025, il codice 68.20.01 identifica oggi:
“Affitto e gestione di terreni per telecomunicazioni propri o in locazione”.
Per l’affitto di immobili residenziali propri o in locazione destinati generalmente a soggiorni di lunga durata, il codice da verificare è invece:
68.20.09 – Affitto e gestione di beni immobili propri o in locazione n.c.a.
Per immobili e terreni non residenziali esiste inoltre:
68.20.02 – Affitto e gestione di altri terreni ed edifici non residenziali, impianti e fabbriche propri o in locazione.
La classificazione ATECO 2025 è operativa dal 1° aprile 2025 e l’aggiornamento 2026 non ne ha modificato codici e descrizioni.
Prima di chiedersi quindi “devo pagare l’INPS?”, bisogna capire quale attività viene realmente svolta.
Cosa identificava il vecchio codice ATECO 68.20.01?
Nella precedente classificazione ATECO 2007 il codice:
68.20.01
identificava:
“Locazione immobiliare di beni propri o in leasing (affitto)”.
Comprendeva un insieme molto ampio di attività, tra cui l’affitto e la gestione di:
- edifici residenziali;
- appartamenti;
- edifici non residenziali;
- magazzini;
- terreni;
- centri commerciali;
- immobili concessi in locazione per periodi generalmente medio-lunghi.
È per questo motivo che ancora oggi moltissime ricerche online associano:
68.20.01 = affitto immobili propri.
Nel 2026, però, questa equivalenza non è più corretta.
Cosa significa ATECO 68.20.01 nel 2026?
Con ATECO 2025 il codice 68.20.01 è diventato:
Affitto e gestione di terreni per telecomunicazioni propri o in locazione.
Le note ISTAT includono in particolare:
l’affitto e la gestione di terreni adibiti con tralicci di supporto per antenne e cavidotti per telecomunicazioni.
Si tratta quindi di una classificazione molto specifica.
Se possiedi semplicemente un appartamento che affitti a una famiglia con contratto di quattro anni, non è questo il nuovo codice di riferimento.
Qual è il codice ATECO per affittare appartamenti nel 2026?
Per la locazione e gestione di immobili residenziali destinati a permanenze di lunga durata, ATECO 2025 prevede principalmente:
68.20.09 – Affitto e gestione di beni immobili propri o in locazione n.c.a.
Le note ISTAT comprendono:
- edifici e alloggi residenziali;
- terreni residenziali;
- case e appartamenti ammobiliati o non ammobiliati;
- soggiorni di lunga durata;
- locazioni generalmente annuali o superiori;
- gestione di aree residenziali per case mobili;
- altri immobili propri o in locazione non classificati nelle sottocategorie precedenti.
Per questo motivo, molte ricerche che in passato riguardavano il 68.20.01 devono oggi essere lette facendo riferimento al 68.20.09.
E per negozi, uffici, capannoni e terreni?
ATECO 2025 prevede un altro codice:
68.20.02 – Affitto e gestione di altri terreni ed edifici non residenziali, impianti e fabbriche propri o in locazione
Rientrano, tra gli altri:
- uffici;
- edifici industriali;
- magazzini;
- negozi;
- centri commerciali;
- terreni non residenziali;
- terreni agricoli e forestali;
- sale espositive;
- strutture self-storage;
- data center;
- impianti e fabbriche.
La prima distinzione da effettuare nel 2026 è quindi:
| Attività | ATECO 2025 |
|---|---|
| Terreni con infrastrutture per telecomunicazioni | 68.20.01 |
| Immobili e terreni non residenziali | 68.20.02 |
| Immobili residenziali e locazioni di lunga durata n.c.a. | 68.20.09 |
Se affitto un appartamento devo aprire Partita IVA?
Non automaticamente.
Possedere un appartamento e concederlo in locazione non significa, da solo, svolgere un’attività d’impresa.
Un proprietario persona fisica può concedere il proprio immobile in locazione all’interno della sfera privata, dichiarando il relativo reddito secondo le regole fiscali previste per gli immobili.
Per determinate locazioni abitative può essere applicabile anche il regime della cedolare secca.
L’Agenzia delle Entrate conferma, ad esempio, che la cedolare secca può essere utilizzata dal proprietario o titolare di altro diritto reale per determinate locazioni abitative, alle condizioni previste dalla disciplina.
In questo caso non bisogna partire da:
“Quale codice ATECO devo usare?”
perché potrebbe non esserci affatto un’attività economica con Partita IVA da classificare.
Esempio: un appartamento affittato a una famiglia
Supponiamo che Mario possieda un appartamento.
Lo concede in locazione per quattro anni a una famiglia e percepisce:
9.600 euro all’anno.
Non offre:
- pulizie periodiche;
- reception;
- servizi turistici;
- ristorazione;
- organizzazione professionale;
- ulteriori servizi agli occupanti.
Il semplice fatto di ricevere 800 euro al mese non determina automaticamente l’obbligo di aprire una Partita IVA.
Il reddito dell’immobile deve invece essere trattato secondo la disciplina fiscale applicabile alla locazione privata.
Quando l’attività immobiliare può diventare impresa?
Il quadro cambia quando non siamo più davanti al semplice godimento di un patrimonio immobiliare, ma a una vera attività economica organizzata.
Bisogna quindi valutare concretamente elementi quali:
- numero e tipologia degli immobili;
- organizzazione utilizzata;
- attività realmente svolte;
- presenza di personale;
- servizi forniti;
- modalità con cui viene gestita l’attività;
- continuità dell’organizzazione;
- eventuali attività ulteriori rispetto alla mera riscossione dei canoni.
Non esiste una formula del tipo:
“due immobili = privato, tre immobili = impresa”.
Per le normali locazioni di lunga durata non basta quindi contare gli appartamenti.
Bisogna analizzare la natura effettiva dell’attività.
Se l’attività è impresa serve la Camera di Commercio?
Quando l’attività viene effettivamente esercitata in forma d’impresa, entrano in gioco gli adempimenti previsti per l’imprenditore.
L’avvio avviene normalmente attraverso la Comunicazione Unica, utilizzata per gli adempimenti nei confronti del Registro delle Imprese, dell’Agenzia delle Entrate e, quando ne ricorrono i presupposti, dell’INPS.
L’INPS stesso ricorda che l’imprenditore commerciale utilizza ComUnica presentata alla Camera di Commercio per gestire gli adempimenti relativi all’impresa e alla previdenza.
Quindi:
locazione privata → nessuna iscrizione automatica alla Camera di Commercio
mentre:
attività immobiliare esercitata come impresa → Registro delle Imprese da valutare/applicare secondo la forma concretamente adottata.
Con ATECO 68.20.09 devo pagare l’INPS Commercianti?
Non automaticamente.
È uno degli aspetti più importanti da chiarire.
La semplice presenza del codice ATECO 68.20.09 non significa:
68.20.09 = Gestione Commercianti INPS.
L’INPS prevede che l’iscrizione alla Gestione Commercianti riguardi l’imprenditore commerciale che, tra gli altri requisiti:
- assume responsabilità, rischi e oneri dell’impresa;
- partecipa personalmente al lavoro aziendale;
- svolge tale partecipazione con carattere di abitualità e prevalenza.
Occorre quindi verificare l’attività effettivamente svolta.
La semplice riscossione degli affitti comporta l’INPS?
Un elemento particolarmente importante viene dalla giurisprudenza.
La Corte di Cassazione ha affermato che, ai fini dell’iscrizione alla Gestione Commercianti, la semplice locazione di immobili propri e la riscossione dei relativi canoni non costituiscono normalmente, da sole, l’attività commerciale necessaria a far sorgere l’obbligo previdenziale, quando non vi siano servizi verso terzi, compravendita o costruzione.
La Corte ha inoltre ribadito che deve esistere la partecipazione personale all’attività con carattere di abitualità e prevalenza.
Questo punto rende necessario evitare automatismi.
Non basta dire:
“Hai una Partita IVA immobiliare, quindi devi pagare 4.600 euro di INPS.”
La posizione previdenziale deve essere verificata concretamente.
Esempio: società che incassa soltanto canoni
La Cassazione si è occupata anche di situazioni nelle quali una società aveva come attività sostanziale la locazione di immobili propri.
Il principio affermato è particolarmente utile:
la forma societaria, da sola, non crea automaticamente il presupposto contributivo della Gestione Commercianti.
Se l’attività effettiva consiste esclusivamente nel godimento degli immobili e nella riscossione dei relativi canoni, deve essere verificata l’esistenza di una vera attività commerciale e del lavoro abituale e prevalente richiesto dalla normativa previdenziale.
Naturalmente la situazione cambia se vengono esercitate anche:
- attività di compravendita;
- costruzione;
- servizi immobiliari;
- attività operative rivolte a terzi;
- altre attività commerciali.
Se invece l’INPS Commercianti è dovuta, quanto costa nel 2026?
Quando, dopo l’analisi della posizione, risultano effettivamente presenti i requisiti per la Gestione Commercianti, entra in gioco la contribuzione minima.
Nel 2026 il reddito minimale è:
18.808 euro.
Per un titolare commerciante adulto iscritto per l’intero anno, il contributo minimo ordinario è:
4.611,64 euro.
L’importo comprende anche il contributo maternità.
Sulla parte di reddito eccedente il minimale viene inoltre applicata la contribuzione percentuale prevista per la gestione.
Il punto importante è però questo:
prima bisogna verificare che l’iscrizione alla Gestione Commercianti sia realmente dovuta.
Solo dopo ha senso calcolare i contributi.
ATECO 68.20.09 può utilizzare il regime forfettario?
Quando l’attività viene effettivamente esercitata come attività economica individuale e vengono rispettati i requisiti previsti dalla legge, bisogna verificare anche l’accesso al regime forfettario.
Le attività immobiliari della divisione 68 sono associate al coefficiente di redditività del:
86%.
La tabella prevista dal regime forfettario colloca infatti le attività immobiliari della divisione 68 nel gruppo:
“Costruzioni e attività immobiliari” → coefficiente 86%.
Con l’introduzione di ATECO 2025, il legislatore ha stabilito che fino all’approvazione dei nuovi coefficienti continuano a essere applicati quelli previsti dalla disciplina precedente utilizzando la corrispondenza con ATECO 2007.
Come funziona il coefficiente dell’86%?
Supponiamo che un’attività immobiliare effettivamente esercitata come impresa e ammessa al regime forfettario produca:
30.000 euro di ricavi.
Il reddito forfettario lordo sarà:
30.000 × 86% = 25.800 euro.
Il regime considera quindi implicitamente come costi:
14% dei ricavi.
Da 25.800 euro vengono poi sottratti gli eventuali contributi previdenziali obbligatori versati, prima di applicare l’imposta sostitutiva.
La Legge 190/2014 prevede infatti che il reddito forfettario venga determinato applicando il coefficiente ai ricavi o compensi e consente la deduzione dei contributi previdenziali obbligatori.
Quanto sarebbe l’imposta con 30.000 euro di ricavi?
Ipotizziamo, per semplicità, che non vi siano contributi previdenziali deducibili.
Ricavi: 30.000 euro
Coefficiente: 86%
Reddito forfettario: 25.800 euro
Con aliquota ordinaria al 15%:
25.800 × 15% = 3.870 euro
Con aliquota startup al 5%, quando ricorrono tutti i requisiti:
25.800 × 5% = 1.290 euro
Si tratta di esempi semplificati.
Se sono presenti contributi previdenziali obbligatori, la base dell’imposta sostitutiva viene ridotta dell’importo deducibile.
Cedolare secca o regime forfettario?
È importante non considerarli semplicemente come due aliquote alternative.
Non bisogna ragionare così:
cedolare 21% vs forfettario 15% → scelgo il 15%.
Sono regimi che riguardano situazioni giuridicamente differenti.
Cedolare secca
Riguarda determinate locazioni immobiliari effettuate dal proprietario persona fisica nella sfera prevista dalla relativa disciplina.
Regime forfettario
Riguarda una persona fisica che esercita una vera attività d’impresa, arte o professione con Partita IVA.
Prima di confrontare le aliquote bisogna quindi stabilire:
sto semplicemente affittando un mio immobile oppure sto esercitando un’attività economica?
Solo dopo si determina il trattamento fiscale.
Posso aprire Partita IVA solo per pagare meno tasse sull’affitto?
L’apertura della Partita IVA non può essere utilizzata semplicemente per scegliere il regime fiscale apparentemente più conveniente.
Deve esistere un’attività che abbia effettivamente natura imprenditoriale o professionale.
Se il proprietario si limita a concedere un immobile in locazione e riscuotere il canone, bisogna innanzitutto applicare la disciplina prevista per quella locazione.
Non è il contribuente a poter trasformare liberamente un reddito fondiario in reddito d’impresa soltanto perché il coefficiente forfettario o l’aliquota sostitutiva sembrano più convenienti.
E le locazioni brevi?
Le locazioni brevi richiedono un’analisi separata.
L’Agenzia delle Entrate definisce locazioni brevi i contratti relativi a immobili abitativi di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa.
Dal 2021, se vengono destinati alla locazione breve più di quattro appartamenti nello stesso periodo d’imposta, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.
Non significa però:
quinta casa = automaticamente ATECO 68.20.09.
Anzi, ATECO 2025 distingue le attività immobiliari della divisione 68 dai servizi di alloggio della divisione 55, anche sulla base della durata e delle caratteristiche dell’attività. Le note del 68.20 escludono espressamente gli alloggi destinati a soggiorni inferiori a un anno, rinviando alla divisione 55.
Affitto turistico e locazione lunga non sono la stessa cosa
Questa distinzione è fondamentale.
Locazione residenziale di lunga durata
Può ricadere, quando esercitata come attività economica, nel:
68.20.09.
Immobile non residenziale
Può ricadere nel:
68.20.02.
Alloggio per soggiorni brevi
Va verificata la classificazione della divisione 55, se l’attività viene esercitata economicamente con caratteristiche riconducibili ai servizi di alloggio.
Quindi utilizzare automaticamente 68.20.09 per Airbnb, Booking o case vacanza può essere errato.
La piattaforma utilizzata non determina il codice ATECO.
Conta l’attività concretamente svolta.
Cosa succede se oltre all’affitto offro servizi?
Anche questo può cambiare radicalmente l’inquadramento.
Immaginiamo due casi.
Caso A – semplice locazione
Consegni l’immobile.
L’inquilino lo utilizza per il periodo contrattuale.
Tu riscuoti il canone.
Non eroghi altri servizi significativi.
Caso B – attività organizzata
Oltre alla disponibilità dell’immobile offri sistematicamente:
- servizi di accoglienza;
- cambio biancheria;
- pulizie durante il soggiorno;
- servizi aggiuntivi agli ospiti;
- organizzazione tipicamente ricettiva.
Nel secondo caso potrebbe non trattarsi più della semplice locazione immobiliare descritta dal 68.20.
Il corretto codice ATECO deve quindi essere scelto in base all’intera prestazione offerta al cliente.
Sono proprietario di un negozio che affitto: quale ATECO?
Se parliamo di un’attività economica con Partita IVA relativa all’affitto e gestione di un immobile non residenziale, ATECO 2025 prevede:
68.20.02 – Affitto e gestione di altri terreni ed edifici non residenziali, impianti e fabbriche propri o in locazione.
Tra gli esempi ufficiali compaiono esplicitamente:
- uffici;
- magazzini;
- negozi;
- centri commerciali;
- edifici industriali.
Anche in questo caso, però, possedere privatamente un immobile commerciale e percepire un canone non equivale automaticamente all’esercizio di un’impresa.
Affitto un terreno a una compagnia telefonica: quale codice?
Qui può essere rilevante proprio il nuovo 68.20.01.
Il codice è destinato all’affitto e gestione di terreni utilizzati per:
- tralicci;
- antenne;
- cavidotti;
- infrastrutture di supporto per telecomunicazioni.
È quindi questo il caso in cui, nel 2026, ha davvero senso parlare di ATECO 68.20.01.
Tabella: quale situazione stai gestendo?
| Situazione | Partita IVA automatica? | ATECO da verificare se attività economica |
|---|---|---|
| Appartamento privato affittato 4+4 | No | 68.20.09 solo se effettivamente attività economica |
| Immobili residenziali gestiti come impresa | Da valutare in base all’attività | 68.20.09 |
| Negozio/capannone/ufficio | Non per il solo possesso e affitto | 68.20.02 |
| Terreno con tralicci telecomunicazioni | Dipende dalla natura dell’attività | 68.20.01 |
| Locazione breve privata entro i limiti previsti | Non automaticamente | Non si parte automaticamente da un ATECO |
| Più di 4 appartamenti destinati a locazione breve | Presunzione di attività imprenditoriale | Codice da individuare in base all’attività, spesso area alloggio |
| Struttura con servizi ricettivi | Sì, se attività imprenditoriale | Divisione 55 da verificare |
Camera di Commercio e INPS sono sempre collegati?
Non necessariamente nello stesso modo.
La Camera di Commercio riguarda l’iscrizione dell’impresa nel Registro delle Imprese.
L’INPS riguarda invece l’inquadramento previdenziale della persona.
Può quindi essere sbagliato ragionare:
“Sono iscritto in Camera di Commercio, quindi devo necessariamente versare i contributi minimi Commercianti.”
Per la Gestione Commercianti devono essere verificati i requisiti previdenziali stabiliti dall’INPS.
La giurisprudenza sulla mera locazione di immobili propri rappresenta proprio un esempio di quanto questa distinzione possa essere importante.
Posso avere il forfettario senza INPS Commercianti?
In astratto il tema fiscale e quello previdenziale sono distinti.
Il fatto che un’attività sia classificata nella divisione immobiliare e che, se ammessa al regime, utilizzi un coefficiente dell’86%, non significa automaticamente che il titolare debba essere iscritto alla Gestione Commercianti.
L’inquadramento previdenziale deve essere analizzato autonomamente.
Se non esiste un obbligo contributivo collegato all’attività, non bisogna inventarlo soltanto perché la posizione fiscale è in regime forfettario.
E se invece devo iscrivermi alla Gestione Commercianti?
Se ricorrono effettivamente i presupposti, nel 2026 bisogna considerare la contribuzione minima di circa:
4.611,64 euro annui
per un titolare adulto iscritto per l’intero anno, oltre all’eventuale contribuzione sul reddito eccedente il minimale.
I contribuenti forfettari iscritti alla Gestione Artigiani e Commercianti possono inoltre valutare, quando ne ricorrono i requisiti, il regime contributivo agevolato con riduzione del 35%.
Anche qui, però, l’agevolazione diventa rilevante soltanto dopo aver stabilito che l’iscrizione alla Gestione Commercianti sia dovuta.
Errori da evitare
Utilizzare ancora il vecchio significato di 68.20.01
Nel 2026 68.20.01 non è più il codice generale delle locazioni immobiliari.
Aprire Partita IVA automaticamente perché si possiede un immobile affittato
La locazione privata non comporta automaticamente l’esercizio d’impresa.
Iscriversi automaticamente all’INPS Commercianti
La Gestione Commercianti richiede specifici presupposti e la mera locazione con riscossione dei canoni non basta necessariamente.
Confrontare cedolare secca e forfettario come due semplici aliquote
Prima bisogna stabilire la natura del reddito.
Utilizzare 68.20.09 per qualsiasi affitto breve
Per soggiorni brevi e attività ricettive bisogna verificare le classificazioni della divisione 55.
Calcolare il 15% direttamente sui canoni
Nel forfettario il reddito dell’attività immobiliare viene determinato applicando il coefficiente dell’86%, non tassando direttamente il 100% dei ricavi al 15%.
68.20.01 e 68.20.09: cosa ricordare
Nel 2026 bisogna innanzitutto dimenticare la vecchia equivalenza:
68.20.01 = locazione immobiliare.
Con ATECO 2025:
68.20.01 → terreni per telecomunicazioni
68.20.02 → terreni e immobili non residenziali
68.20.09 → immobili residenziali e altre locazioni immobiliari n.c.a. di lunga durata.
Ma nemmeno il codice 68.20.09 significa automaticamente:
Partita IVA + Camera di Commercio + INPS Commercianti.
Prima bisogna distinguere tra:
semplice locazione privata
e
attività immobiliare esercitata in forma d’impresa.
Per l’INPS serve poi un’ulteriore verifica dei presupposti previdenziali.
Il percorso corretto è quindi:
tipo di locazione → privato o impresa → codice ATECO → Registro Imprese → eventuale INPS → regime fiscale.
Non il contrario.
Domande frequenti
Il codice ATECO 68.20.01 riguarda ancora l’affitto di appartamenti?
No. Nel 2026 identifica l’affitto e gestione di terreni destinati alle telecomunicazioni. Per gli immobili residenziali di lunga durata bisogna verificare principalmente il 68.20.09.
Qual è il codice ATECO per affittare appartamenti?
Quando si tratta effettivamente di un’attività economica di affitto e gestione di immobili residenziali di lunga durata, il codice ATECO 2025 di riferimento è generalmente 68.20.09.
Se affitto un solo appartamento devo aprire Partita IVA?
No, non automaticamente. Un proprietario persona fisica può concedere un proprio immobile in locazione nella sfera privata e applicare la relativa disciplina dei redditi immobiliari.
ATECO 68.20.09 richiede la Camera di Commercio?
Se l’attività viene effettivamente esercitata come impresa, devono essere valutati gli adempimenti verso il Registro delle Imprese. La semplice locazione privata non rende invece automaticamente il proprietario un’impresa.
ATECO 68.20.09 obbliga all’INPS Commercianti?
No, non sulla base del solo codice. L’INPS richiede i presupposti previsti per l’imprenditore commerciale e la partecipazione personale abituale e prevalente all’attività.
Se riscuoto soltanto i canoni devo pagare INPS?
Non necessariamente. La Cassazione ha affermato che la mera locazione di immobili propri e la riscossione dei canoni, senza ulteriori attività commerciali o servizi, non costituisce di per sé il presupposto sufficiente per la Gestione Commercianti.
Qual è il coefficiente di redditività?
Per le attività immobiliari della divisione 68 il coefficiente del regime forfettario è 86%.
Se incasso 20.000 euro, quale reddito produce il forfettario?
Se il reddito deriva effettivamente da un’attività immobiliare ammessa al regime:
20.000 × 86% = 17.200 euro
prima della deduzione degli eventuali contributi previdenziali obbligatori.
Posso utilizzare la cedolare secca con una Partita IVA immobiliare?
Cedolare secca e regime forfettario riguardano presupposti differenti. La cedolare riguarda determinate locazioni effettuate nella sfera prevista dalla relativa disciplina; il forfettario riguarda invece redditi prodotti nell’esercizio di attività d’impresa, arte o professione.
Con cinque appartamenti in locazione breve sono considerato impresa?
Dal 2021, quando vengono destinati alla locazione breve più di quattro appartamenti per periodo d’imposta, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.
Per Airbnb devo utilizzare 68.20.09?
Non automaticamente. Il codice dipende dalla natura concreta dell’attività; ATECO 2025 distingue le locazioni immobiliari di lunga durata dai servizi di alloggio della divisione 55.
