Codice ATECO 68.11.00: compravendita di immobili propri e gestione fiscale dell’attività
Acquistare immobili per rivenderli è diverso dal lavorare come agente immobiliare o dal concedere appartamenti in affitto. Scopri cosa comprende il codice ATECO 68.11.00, quando serve la Partita IVA e quali aspetti fiscali valutare prima di avviare un’attività immobiliare.
Cos’è il codice ATECO 68.11.00?
Il codice ATECO 68.11.00 identifica la compravendita di beni immobili effettuata su beni propri, cioè l’attività di acquisto e successiva vendita di immobili di proprietà dell’operatore.
Appartiene alla sezione L della classificazione ATECO 2025, dedicata alle attività immobiliari, e alla classe 68.11, relativa alla compravendita di immobili propri.
La caratteristica fondamentale è che l’impresa opera su immobili di propria proprietà, assumendo il rischio economico delle operazioni.
Non si tratta quindi dell’attività tipica di un’agenzia immobiliare, che mette in relazione venditori e acquirenti per conto di terzi.
Qual era il precedente codice ATECO?
Nella classificazione precedente, il riferimento per questa attività era 68.10.00.
Con ATECO 2025, adottata operativamente dal 1° aprile 2025, la sottocategoria è diventata 68.11.00. L’aggiornamento ISTAT 2026 non ha modificato la denominazione.
Il codice 68.11.00 riguarda l’acquisto e la vendita di immobili propri. Non identifica né la semplice mediazione immobiliare per conto di terzi né la locazione di immobili.
La corretta classificazione è il primo passaggio per impostare gli adempimenti e la gestione fiscale dell’impresa.
Quali operazioni rientrano nel 68.11.00?
Le note ufficiali ISTAT comprendono l’acquisto e la vendita di diverse tipologie di beni immobili di proprietà.
Immobili residenziali
Compravendita di edifici e alloggi destinati a uso abitativo.
- Appartamenti
- Case indipendenti
- Edifici residenziali
- Altre unità abitative
Immobili commerciali
Acquisto e vendita di proprietà destinate ad attività economiche.
- Uffici
- Negozi
- Centri commerciali
- Alberghi
- Sale espositive
Immobili industriali
Rientrano nella classificazione anche le operazioni su immobili produttivi e logistici di proprietà.
- Capannoni
- Fabbricati industriali
- Magazzini
- Strutture di deposito
- Data center
Terreni e altri immobili
Il codice comprende anche alcune operazioni su terreni e proprietà particolari.
- Acquisto e vendita di terreni
- Vendita di immobili in multiproprietà
- Suddivisione in lotti senza opere di urbanizzazione
Le note ISTAT distinguono la semplice compravendita e la suddivisione di immobili dalla realizzazione di veri progetti di sviluppo e urbanizzazione immobiliare.
Compravendita, affitto o agenzia immobiliare? Attenzione alle differenze.
La divisione 68 comprende attività immobiliari differenti. Scegliere un codice in modo generico può portare a classificare erroneamente l’attività svolta.
| Attività prevalente | ATECO 2025 |
|---|---|
| Compravendita di immobili di proprietà | 68.11.00 |
| Sviluppo di progetti immobiliari finalizzati alla vendita | 68.12.00 |
| Affitto e gestione di immobili propri o in locazione | 68.20, con sottocategoria pertinente |
| Intermediazione immobiliare per conto di terzi | 68.31, con sottocategoria pertinente |
| Gestione di immobili per conto terzi | 68.32, con sottocategoria pertinente |
| Costruzione completa di edifici | 41.00.00 |
La differenza con l’agenzia immobiliare
Un’agenzia immobiliare svolge un servizio di intermediazione tra soggetti interessati alla compravendita o alla locazione.
L’impresa che utilizza il codice 68.11.00 acquista invece l’immobile per proprio conto e successivamente lo rivende.
Una società acquista un appartamento a proprio nome per rivenderlo. L’attività di compravendita può essere classificata con il codice 68.11.00.
Se invece la società mette in contatto proprietario e acquirente e percepisce una provvigione, deve essere valutato il codice relativo all’intermediazione immobiliare.
Quando la compravendita immobiliare diventa attività d’impresa?
Vendere un immobile di proprietà non significa automaticamente svolgere un’attività imprenditoriale.
Una persona fisica può vendere un proprio appartamento nell’ambito della gestione del patrimonio personale.
In questo caso, in presenza dei relativi presupposti, la vendita può essere soggetta alle disposizioni fiscali previste per i privati, senza che sia necessario attribuirle automaticamente un codice ATECO.
La compravendita organizzata
Quando l’acquisto e la rivendita degli immobili vengono svolti come attività economica organizzata, con caratteristiche imprenditoriali, può invece rendersi necessaria l’apertura di una Partita IVA e l’iscrizione dell’impresa al Registro delle Imprese.
Per distinguere le due situazioni occorre considerare complessivamente l’organizzazione dell’attività, le modalità operative, la natura delle operazioni e gli altri elementi rilevanti.
Non esiste una regola generale secondo cui la vendita di un numero prestabilito di immobili determina automaticamente l’esistenza di un’impresa.
Una singola compravendita non è automaticamente privata soltanto perché occasionale, così come il possesso di più immobili non determina da solo l’obbligo di apertura della Partita IVA.
La qualificazione richiede una valutazione dell’attività concretamente esercitata.
Come aprire un’impresa di compravendita immobiliare?
Prima di avviare un’attività di acquisto e rivendita di immobili è necessario definire la struttura aziendale e il corretto trattamento delle operazioni.
Definire il modello di business
Occorre distinguere tra acquisto e rivendita diretta, sviluppo immobiliare, locazione e intermediazione. La natura dell’attività determina la classificazione economica da utilizzare.
Scegliere la forma giuridica
L’attività può essere organizzata attraverso una forma d’impresa compatibile con il progetto. La scelta richiede di valutare responsabilità, capitale, gestione economica e regime tributario.
Aprire la Partita IVA
Quando l’attività è effettivamente imprenditoriale, occorre effettuare gli adempimenti fiscali e camerali previsti, indicando il codice ATECO appropriato.
Organizzare la contabilità
È essenziale predisporre una gestione che permetta di registrare correttamente acquisti, vendite, costi e altre operazioni relative agli immobili.
Verificare fiscalità e previdenza
Le imposte sulle compravendite, l’eventuale applicazione dell’IVA e gli obblighi previdenziali devono essere esaminati considerando la forma giuridica e l’attività effettivamente svolta.
Lo Studio Doppia T affianca le imprese nell’apertura dell’attività e nella gestione fiscale e contabile.
Compravendita immobiliare: si può usare il forfettario?
Per l’attività di compravendita immobiliare è necessario prestare particolare attenzione alle cause di esclusione dal regime forfettario.
L’articolo 1, comma 57, lettera c), della Legge 190/2014 esclude dal regime i soggetti che effettuano in via esclusiva o prevalente determinate cessioni di fabbricati, porzioni di fabbricato e terreni edificabili.
Di conseguenza, un’attività che consiste prevalentemente nell’acquisto e nella rivendita di immobili non può presumere di poter applicare il regime forfettario.
Nelle tabelle generali del regime forfettario le attività immobiliari della divisione 68 sono associate al coefficiente di redditività dell’86%.
Questo non significa che qualsiasi compravendita di immobili propri possa essere tassata con tale coefficiente.
Prima di valutare un eventuale regime agevolato è indispensabile verificare le cause di esclusione previste dalla legge.
Come vengono tassate le imprese immobiliari?
Il trattamento del reddito dipende dalla forma giuridica dell’impresa e dalle regole fiscali applicabili.
Per un’impresa individuale possono trovare applicazione le disposizioni ordinarie sul reddito d’impresa.
Per le società, invece, rilevano le regole tributarie previste per la specifica forma societaria, con particolare attenzione alle modalità di determinazione del reddito e alla natura degli immobili detenuti.
È quindi importante distinguere il prezzo di vendita dal risultato economico dell’operazione.
La gestione del costo di acquisto e delle eventuali spese accessorie deve essere effettuata in conformità alle regole contabili e fiscali applicabili.
IVA, imposta di registro e imposte ipotecarie: cosa cambia?
Le operazioni di compravendita immobiliare possono essere soggette a trattamenti tributari differenti.
La disciplina dipende, tra gli altri fattori, dalla tipologia di immobile, dalle caratteristiche del venditore e dalle condizioni dell’operazione.
Vendita di immobili abitativi
Secondo la guida dell’Agenzia delle Entrate, le cessioni di fabbricati abitativi da parte delle imprese sono, come regola generale, esenti da IVA.
Esistono tuttavia casi di applicazione dell’IVA, tra cui determinate vendite effettuate da imprese costruttrici o di ripristino entro cinque anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento.
Ulteriori condizioni possono consentire l’opzione per l’IVA nelle ipotesi previste dalla normativa.
Imposta di registro
La misura dell’imposta di registro può variare a seconda del regime dell’operazione e delle agevolazioni eventualmente spettanti.
Imposte ipotecarie e catastali
Anche le imposte ipotecarie e catastali dipendono dalla tipologia di trasferimento e dal regime fiscale applicato.
Non è corretto attribuire la stessa aliquota IVA o la stessa imposta di registro a tutte le compravendite immobiliari effettuate da un’impresa.
Un appartamento abitativo, un capannone industriale e un terreno possono richiedere trattamenti differenti.
Per approfondire il trattamento delle compravendite abitative è disponibile la guida ufficiale dell’Agenzia delle Entrate all’acquisto della casa.
Con il codice 68.11.00 si devono pagare i contributi INPS?
Il solo codice ATECO non determina automaticamente l’iscrizione a una gestione previdenziale.
Per valutare un eventuale obbligo presso la Gestione Commercianti INPS occorre verificare i requisiti previsti dalla normativa, la natura dell’attività e la partecipazione personale al lavoro aziendale.
Impresa individuale
Se il titolare esercita un’attività commerciale con i requisiti richiesti, può essere soggetto alla relativa gestione previdenziale.
Società immobiliari
Per i soci bisogna distinguere la partecipazione al capitale dall’effettivo svolgimento dell’attività lavorativa nell’impresa.
L’obbligo contributivo non può essere determinato considerando esclusivamente il possesso delle quote.
Attività di gestione e attività operativa
La previdenza va valutata anche in relazione all’attività concretamente esercitata e al ruolo dei singoli soggetti.
Per approfondimenti sulla gestione amministrativa e previdenziale, consulta i servizi dello Studio Doppia T.
Tre operazioni immobiliari, tre situazioni diverse.
Società che compra e rivende appartamenti
Una società acquista immobili residenziali per rivenderli successivamente.
Se l’attività consiste nella compravendita di beni propri, il codice 68.11.00 è pertinente.
Impresa che sviluppa un nuovo complesso
L’impresa organizza un progetto edilizio per realizzare nuove unità immobiliari destinate alla vendita.
Occorre valutare il codice 68.12.00, relativo allo sviluppo di progetti immobiliari.
Agenzia che vende case di altri
Un’agenzia mette in relazione acquirenti e venditori e percepisce una provvigione.
L’attività riguarda l’intermediazione immobiliare, da classificare nell’ambito del gruppo 68.31.
Privato che vende la propria abitazione
Una persona fisica vende un immobile del proprio patrimonio senza esercitare un’attività imprenditoriale.
La vendita non richiede automaticamente l’apertura di Partita IVA con codice 68.11.00.
Investire negli immobili significa anche conoscere tutti i costi.
Nella compravendita immobiliare il risultato di un’operazione non dipende soltanto dalla differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita.
Costo di acquisizione
Il prezzo dell’immobile e le spese accessorie devono essere considerati nella valutazione economica dell’operazione.
Interventi sull’immobile
Eventuali manutenzioni, ristrutturazioni e migliorie possono incidere sull’investimento complessivo.
Costi finanziari
Finanziamenti, interessi e tempi di immobilizzo del capitale influiscono sulla sostenibilità dell’investimento.
Imposte e costi di vendita
Il trattamento fiscale dell’operazione e le spese connesse al trasferimento devono essere valutati prima di definire il margine atteso.
Un’impresa acquista un immobile a 150.000 € e lo rivende a 200.000 €.
La differenza di 50.000 € non rappresenta necessariamente l’utile finale dell’operazione.
Devono essere considerati gli altri costi sostenuti e il trattamento contabile e fiscale applicabile.
Una contabilità organizzata per singola operazione aiuta a monitorare gli investimenti, la liquidità e i margini.
FAQ sul codice ATECO 68.11.00
Qual è il codice ATECO per comprare e rivendere immobili?
Il codice ATECO 2025 68.11.00 identifica la compravendita di beni immobili effettuata su beni propri.
Qual è il vecchio codice ATECO 68.11.00?
Nella precedente classificazione il codice di riferimento era 68.10.00. Con ATECO 2025 è diventato 68.11.00.
Qual è la differenza tra 68.11.00 e 68.31?
Il codice 68.11.00 riguarda immobili di proprietà dell’impresa. Il gruppo 68.31 riguarda i servizi di intermediazione immobiliare per conto di terzi.
Per vendere un appartamento serve Partita IVA?
Non automaticamente. Una vendita effettuata da un privato nell’ambito del proprio patrimonio non comporta da sola l’apertura della Partita IVA. È necessario distinguere la gestione privata dall’attività d’impresa.
Chi compra e rivende immobili può usare il forfettario?
La Legge 190/2014, articolo 1, comma 57, lettera c), prevede una causa di esclusione per i soggetti che effettuano in via esclusiva o prevalente determinate cessioni di fabbricati e terreni edificabili. L’attività deve quindi essere valutata alla luce di questa esclusione.
Qual è la differenza tra 68.11.00 e 68.12.00?
Il primo codice riguarda la compravendita di immobili propri. Il secondo identifica lo sviluppo di progetti immobiliari finalizzati alla vendita.
La vendita di immobili da parte di un’impresa è sempre soggetta a IVA?
No. La normativa prevede ipotesi di esenzione e casi di imponibilità. Il trattamento varia secondo la tipologia di immobile, il venditore e le condizioni dell’operazione.
Il codice 68.11.00 obbliga all’INPS Commercianti?
Non automaticamente. Per stabilire l’obbligo contributivo occorre verificare la posizione personale, l’attività effettiva e i requisiti previsti dalla disciplina previdenziale.
Posso comprare immobili per rivenderli e anche affittarli?
Un’impresa può svolgere più attività immobiliari. Quando sono esercitate attività economicamente distinte bisogna verificare la classificazione prevalente e gli eventuali codici secondari.
Il codice 68.11.00 comprende la costruzione di edifici?
No. La costruzione di edifici completi è classificata nella divisione 41. La compravendita di immobili propri è distinta dai lavori di costruzione.
Altre risorse per la tua attività immobiliare.
Ogni investimento immobiliare ha un valore. La gestione fiscale fa la differenza.
Acquistare e vendere immobili richiede una pianificazione che va oltre la singola operazione commerciale.
Dalla scelta della forma giuridica all’organizzazione della contabilità, è importante conoscere gli aspetti fiscali che incidono sull’attività.
Lo Studio Doppia T, con sede a San Salvo, in provincia di Chieti, affianca imprese e professionisti con servizi di consulenza fiscale e contabile.
Richiedi una consulenza →Classificazione ATECO: ISTAT – Classificazione ATECO 2025 e aggiornamenti .
Note esplicative: ISTAT – Struttura e note esplicative ATECO 2025 .
Regime forfettario: Legge 190/2014, articolo 1, comma 57 .
Imposte sulle compravendite: Agenzia delle Entrate – Guida all’acquisto della casa .
Previdenza: INPS – Portale istituzionale .
Articolo informativo aggiornato a novembre 2026. Il trattamento fiscale delle operazioni immobiliari dipende dalla natura dell’immobile, dal soggetto che effettua la compravendita e dalle condizioni specifiche dell’operazione.
